Cuando entras en la actividad de las agencias inmobiliarias, lo primero que te viene a la cabeza es qu茅 comisi贸n me van a cobrar por alquilar o vender un piso.
El trabajo de los agentes inmobiliarios, entre otras muchas labores, precisamente consiste en lograr tener exclusividad para poder gestionar la compra o alquiler del piso en cuesti贸n, y si de las gestiones que han realizado se produce finalmente la compraventa del piso, la agencia inmobiliaria tendr谩 derecho a cobrar una comisi贸n, determinada la mayor parte de las ocasiones por contrato.
A lo largo de este art铆culo, vamos ver algunos aspectos interesantes sobre este tipo de asuntos.
驴Qu茅 es un contrato de mandato de venta?
Los empleados de las inmobiliarias tienen, entre otros cometidos, la captaci贸n de inmuebles para el negocio de intermediaci贸n, el contacto telef贸nico, la concertaci贸n de citas para mostrar el piso que se desea comprar-vender a potenciales clientes y colocar los anuncios en internet, entre otras funciones.
Por 茅ste motivo, no debe de extra帽arte si te ofrecen que firmes un contrato de mandato de venta si eres el vendedor, o bien si eres un potencial comprador, una hoja de visita al inmueble en cuesti贸n, por los motivos que veremos a lo largo de 茅ste art铆culo.
驴Cu谩les son las comisiones de una inmobiliaria?
Como hemos comentado anteriormente en el contrato de mediaci贸n o corretaje concertado para la venta del inmueble, las agencias vienen a establecer una comisi贸n de la agencia inmobiliaria, que puede estar entre el 2-5% sobre el valor de venta del piso.
Ah铆 depender谩 las condiciones que se pacten precisamente en ese contrato de mandato de venta.
Es importante estudiar, previamente a la gesti贸n de venta, los t茅rminos del encargo, y聽saber a qui茅n le toca pagar en caso de venta.
En muchos casos, las hojas de encargo donde se establecen las comisiones de venta de pisos por las inmobiliarias, se realizan, especialmente, para evitar lo que se conoce como puentear.
驴En qu茅 consiste puentear una comisi贸n inmobiliaria?
Poni茅ndonos un tanto filos贸ficos podemos decir que puentear una comisi贸n inmobiliaria es aquella actividad tanto del que vende el piso como de qui茅n est谩 interesado en comprar, de evitar por todos los medios se produzca el hecho que de lugar a esa comisi贸n por la venta, y que previamente ha sido acordada tanto por la inmobiliaria como por el potencial vendedor, todo ello con la finalidad de ahorrar una cantidad de dinero importante, y no se vean frustradas las opciones de venta.
En algunos supuestos hemos podido comprobar que dichas condiciones son tambi茅n aplicables a los potenciales compradores, lo que a criterio de nuestros 聽abogados expertos en derecho civil en Madrid, las mismas podr铆an llegar a considerarse como comisiones abusivas.
驴C贸mo evitar comisiones abusivas inmobiliarias abusivas?
Pues uno de los casos donde podemos encontrar cl谩usulas abusivas, es cuando la inmobiliaria establece una comisi贸n, tanto al comprador como al propietario en caso de venta de piso.
A juicio de nuestro despacho de abogados, entendemos que ser铆a abusivo intentar aplicar la comisi贸n por venta de piso a las dos partes, y siendo m谩s precisos, qui茅n deber铆a de asumir dicha obligaci贸n deber铆a de ser el vendedor propietario del piso.
En ese caso, no cabr铆a tambi茅n aplicar la comisi贸n al comprador, en tanto que ya ha sido asumida por el comprador.
驴Es v谩lida la comisi贸n inmobiliaria cuando existe exclusividad inmobiliaria?
Este ha sido otro de los puntos controvertidos que se han planteado en los juzgados y tribunales.
Puentear las comisiones es resultado, quiz谩, de un err贸neo planteamiento comercial, en virtud del cual, realizas muchas gestiones propias de agencias inmobiliarias, pero dejas escapar este aspecto tan importante, como es la exclusividad para gestionar la venta del piso y un asesoramiento que hace evidente que dichas gestiones hayan sido decisivas para la compra-alquiler del piso o local.
En el supuesto de que se venda y haya firmado un mandato de gesti贸n de venta sin exclusiva, lograr conseguir cobrar esos porcentajes se puede convertir en una tarea complicada.
驴Es legal prohibir al propietario vender su propio piso cuando hay exclusividad inmobiliaria?
A nuestro juicio, entendemos que esta imposici贸n puede ser una cl谩usula leonina (abusiva).
Lo que realmente es importante, y sobre todo, porque va en perjuicio de la actividad de las agencias, es que puedan competir por vender un piso varios comerciales para poder publicitar un piso, dado que diferenciar qu茅 agencia ha sido la que ha realizado gestiones suficientes para dar lugar a la comisi贸n es francamente complicado.
No obstante, las comisiones inmobiliarias dejar谩n de surtir efecto, si el potencial comprador adquiere la vivienda sin ser decisiva la labor del agente inmobiliario.
驴C贸mo saber si han puenteado la comisi贸n inmobiliaria por venta de piso?
No resulta muy complicado poder conocer dicha acci贸n. Es tan sencillo como solicitar una nota en el registro de la propiedad correspondiente, y conocer si el piso tiene un nuevo propietario, fechas de escrituraci贸n y posterior registro.
Probablemente hayas firmado una hoja de primera visita y ser谩 f谩cil identificarte en el supuesto de la compra un tiempo despu茅s de la cita con la inmobiliaria.
En el supuesto de que el nuevo propietario pueda coincidir con aquel visitante interesado en adquirir una vivienda objeto de exclusividad por la inmobiliaria, puede dar lugar a que se devengue el derecho de la agencia inmobiliaria a cobrar la comisi贸n por venta.
Me han 芦pillado禄 puenteando la comisi贸n, 驴C贸mo puedo resolver 茅ste asunto sin necesidad de ir a juicio?
Recordamos un caso similar d贸nde defendimos a una conocida inmobiliaria que se le present贸 recientemente un caso de estas caracter铆sticas.
Las probabilidades de 茅xito en un caso as铆 son bastante equilibradas respecto de las probabilidades de perder el juicio, con la correspondiente condena en costas.
Una medida para poder solucionar un posible juicio es la redacci贸n de un reconocimiento de deuda, en virtud del cual, quede acreditado todos estos extremos, y evitar as铆 cualquier tipo de litigiosidad. Pinchando en el enlace te explicamos para qu茅 sirve 茅ste contrato.
驴Se necesita abogado para reclamar la comisi贸n?
Pues debemos aventurarnos en la respuesta y contestamos que SI. 驴Por qu茅?
[piopialo]Los porcentajes de las comisiones inmobiliarias est谩n sujetas al precio de venta. Podemos hablar de cinco, seis, diez mil euros, etc. tomando como referencia cualquiera de los variables 1-5%.[/piopialo]
Por las sumas anteriormente indicadas, y porque as铆 lo dispone la Ley, ser谩 obligatorio contratar los servicios de abogado y procurador.
驴Qu茅 puede ofrecerte nuestro despacho de abogados de Madrid?
Lo principal ser谩 conocer en qu茅 t茅rminos se ha realizado la compraventa del piso o local, para as铆 analizar si procede o no la comisi贸n por venta.
Los requerimientos y las negociaciones son vitales. Puede darse el caso en que podamos resolver el asunto sin necesidad de ir a juicio, procediendo a los correspondientes reconocimientos de deuda.
No obstante, y siempre que vaya adquirir una vivienda o local, le recomendamos que est茅 asesorado jur铆dicamente y conozca los t茅rminos de la venta, as铆 como la fiscalidad en Madrid por dicha operaci贸n.
Despacho de abogados en Madrid y Barcelona
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隆P贸nselo f谩cil!
