Más de una vez hemos comentado los riesgos que traen consigo los contratos de arrendamiento. Aunque el alquiler se posiciona como una fórmula muy popular, tanto arrendatarios como arrendadores a veces se ven implicados en situaciones más que desagradables.
En este artículo nos centramos en ti, que eres dueño de una vivienda y ya sea por impagos o por cualquier otra cuestión, quieres finalizar el contrato de alquiler con tu inquilino. Nuestros abogados explican cuáles son los motivos por los que se puede poner fin a un arrendamiento y cómo se debe actuar previamente ante la interposición de una demanda de desahucio.
Motivos para rescindir un contrato de alquiler con el inquilino.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece una serie de circunstancias por las cuáles el arrendatario puede poner fin al contrato de alquiler antes de que este finalice.
Antes que nada, aprovechamos que recordar que la duración de los arrendamientos será la pactada por propietario e inquilino. Si bien lo normal es que se firmen contratos por entre 1 a 3 años con posibilidad de prórroga.
Pasando a los motivos que pueden llevar a un arrendador a rescindir el contrato, nos fijamos en el Art. 27 de la LAU, que hace referencia al incumplimiento de obligaciones. Así, aquellos supuestos que pueden darse son:
- Que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones. En este casi hablaríamos de que el inquilino no ha cumplido con alguno de los aspectos plasmados en el contrato y, por tanto, la otra parte estará en su derecho de exigir dicha responsabilidad y/o poner fin al contrato.
- Si existen impagos de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago le corresponde al arrendatario.
- En caso de no haber efectuado el abono de la fianza o de su correspondiente actualización.
- Si el inquilino subarrienda o cede la propiedad sin consentimiento previo del dueño.
- Cuando el arrendatario realice daños u obras en la vivienda sin autorización del arrendador.
- Si en el inmueble se producen actividades que resultan molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- En caso de que el uso de la vivienda se destine a un fin distinto al que se había pactado en la firma del contrato.
De todos estos supuestos, con diferencia, el tema de los impagos es que se repite con más frecuencia como razón para querer “echar al inquilino”.
Junto con estos motivos, también existe la posibilidad de que el arrendador ponga fin al contrato de alquiler por razón de necesitar la vivienda para uso propio o de cualquier familiar de primer grado de consanguinidad. En tal caso, el propietario tendrá la obligación de notificar al inquilino dichos cambios en el plazo de 2 meses.
Maribel Verdasco
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Rescindir el contrato para uso del propietario
Con las últimas modificaciones en 2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se incorporó el derecho de finalización del contrato de alquiler en aquellos casos en los que el propietario precise de la vivienda para uso propio.
Estas circunstancias, están recogidas en el Art. 9.3 de la LAU:
Así, una vez haya finalizado el primer año de alquiler y, alegando necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o para familiares de primer grado de consanguinidad, el propietario estará en todo su derecho de rescindir el contrato y pasar a habitar la vivienda. Y por tanto, no existirá derecho a prórroga.
Entre las razones que puedes presentar como arrendador, la ley hace mención a la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente, por separación o divorcio, o cuando precisen habitar la vivienda otros familiares directos del dueño.
¿Cuándo y cómo debo avisar al inquilino que debo recuperar la vivienda por uso propio?
Para evitar perjudicar los derechos del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que se deberá notificar al arrendatario de la necesidad de recuperar la vivienda con una antelación mínima de 2 meses. Dentro de ese plazo, el inquilino estará obligado a entregar la casa al propietario, aunque siempre se podrán pactar plazos distintos entre ambas partes.
En cuanto a las formas, aunque la ley no específica cómo debe producirse la comunicación, siempre recomendaremos que este tipo de avisos se hagan por escrito. A poder ser, mediante burofax para que quede mayor constancia de los cambios.
Obligaciones del arrendador antes de recuperar la vivienda por necesidad
Por otro lado, aunque se reconoce el derecho del propietario a recuperar la vivienda para uso propio, se establece también la responsabilidad de éste a la hora de cumplir con la entrada al inmueble.
Así, si en el plazo de 3 meses desde que se haya notificado la finalización del contrato, el arrendador o sus familiares, no se han instalado en la vivienda, el arrendatario estará en su derecho de volver a arrendar el inmueble en el plazo de 30 días, o bien, reclamar una indemnización compensatoria.
Esta indemnización podrá ser equivalente a los gastos efectuados para el desalojo de la vivienda o a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir del contrato hasta completar tres años. Todo esto, con excepción a que los motivos de la no ocupación de la casa por parte del dueño sean por causas de fuerza mayor.
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¿Cómo interponer una demanda judicial por no aceptar rescindir el contrato de alquiler?
Cuando por cualquiera de los motivos anteriormente citados, el inquilino haya incumplido con lo pactado en el contrato, el arrendador estará en su derecho de interponer una demanda.
Esta reclamación se lleva a cabo mediante juicio verbal, en el que se deberán alegar las razones por las que se desea poner fin al contrato de arrendamiento. Ya sea por impagos, daños, actividades molestas, etc. Así mismo, es importante presentar dicho contrato como prueba clave.
Si nos encontramos ante un caso de impago de las rentas, se procederá también a hacer una reclamación económica, que podrá hacerse a través de un procedimiento monitorio.
No obstante, siempre recomendamos realizar una reclamación extrajudicial previa. Es decir, en caso de que el inquilino no esté cumpliendo con las mensualidades, enviarle un burofax exigiendo el pago de las mismas.
Esto no solo sirve para demostrar que el propietario ha hecho todo lo posible por arreglar el asunto, sino que también es una advertencia clara al arrendatario que, tal vez sea suficiente para que cumpla con sus obligaciones.
Antes de interponer una demanda judicial, plantéate esta opción, que puede ser una solución rápida sin tener que llevar el asunto al juzgado. Si necesitas asesoramiento para el reclamo de deudas, nosotros somos expertos, atenderemos tu caso con gusto.
Una vez agotadas todas las vías, puedes presentar una demanda de desahucio, en cuyo caso será más que recomendable contar con el apoyo de un abogado, aunque únicamente sea obligatorio para casos en los que las cantidades a reclamar superen los 2.000€.
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La demanda de desahucio
Los motivos por los que un arrendador puede interponer una demanda de desahucio son los mismos que contempla la ley para rescindir contratos de alquiler. Si has llegado a este punto y te planteas el desahucio de tu inquilino como opción, te preguntarás, ¿qué pasos debo seguir?
Pues bien, en primer lugar es importante que de forma previa se notifique al arrendatario el desalojo de la vivienda. De cara a que sea conocedor de la situación y con posibilidad de solucionar el asunto de forma «amistosa«.
Una vez se ha informado al inquilino, en la demanda debe quedar constancia del plazo que cuenta para aceptar el requerimiento (5 días), así como su obligación de acudir a la vista y, en caso de no acudir, se procederá al desahucio de forma inmediata.
Nuestros abogados cuentan con una amplia experiencia en desahucios por impagos. Si tu inquilino te debe rentas y no parece dispuesto a asumir los pagos, nosotros podemos ayudarte a interponer la correspondiente demanda, asumiendo la enervación del desahucio y, en caso de que sea necesario, proceder al desahucio express.
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