La duración y el concepto de prórroga en el contrato de alquiler siempre han sido elementos de vital importancia dentro del sector arrendaticio, y no exentos nunca de polémica, especialmente cuando surgen incidentes entre arrendador y arrendatario, muchas veces motivados por la falta de pago de la renta.
Por citar algunas situaciones podrÃamos encontrar aquellos casos en los que el propietario quiere vender la vivienda pero se encuentra con inquilinos. También podrÃamos citar aquellos casos en los que se haya interesado la resolución del contrato pero los inquilinos decidan continuar en el inmueble en contra de la voluntad del propietario.
Recogemos algunas cuestiones practicas que nuestros abogados consideran de utilidad si estás en uno de los casos anteriormente indicados.
¿Qué se entiende por contrato de alquiler?
El contrato de alquiler o arrendamiento es un acuerdo entre dos partes, el arrendador, que cede la vivienda o local temporalmente a la otra persona, y el arrendatario, que disfruta del inmueble a cambio del pago de un determinado capital.
Es decir, en este contrato está regulado el alquiler de un bien de una parte a otra. Debe incluir aspectos como:
- Los datos del arrendador y arrendatario.
- Duración del contrato.
- Precio del alquiler.
- Plazos de pago de las rentas.
El contrato como tal, puede ser escrito o verbal, con unas condiciones muy concretas y será conveniente recoger los términos del mismo para el hipotético caso de controversia entre las partes.
Asimismo, dependiendo de lo estipulado en el contrato, el pago del alquiler puede realizarse de una sola vez, o en plazos denominados rentas. En la mayorÃa de las ocasiones estas rentas son mensuales.
Uno de los objetivos de los arrendadores es que los inquilinos estén de alquiler muchos años (y al corriente de pagos).
Además, este contrato puede incluir clausulas de obligado cumplimiento por parte del arrendatario, que de no ser respetadas pueden llevar a la rescisión del acuerdo.
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¿Es lo mismo prórroga que renovación del contrato de alquiler?
Aunque pudieran parecer términos muy cercanos, no es lo mismo la prórroga y la renovación del contrato de alquiler.
En la prórroga se mantendrán las mismas condiciones que tienes estipuladas, con la diferencia de que cambia la duración. En la mayor parte de los casos, ampliando la misma conforme a Ley.
Para la renovación del contrato si que se pueden incluir condiciones nuevas y/o sustituyendo unas por otras según qué circunstancias.
En el supuesto de que en la renovación se incluyan cláusulas nuevas, será perfectamente válido el preparar un anexo con las circunstancias nuevas.
¿Cuánto tiempo se puede prorrogar un contrato de alquiler?
Actualmente, la duración máxima del contrato de alquiler es de siete años, si el arrendador es una persona jurÃdica, y de cinco años cuando se trate de una persona fÃsica.
La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes, sin embargo, habrá que prestar atención a esos años en los que hay que ver si se renueva automáticamente.
Una vez que se ha cumplido la duración del contrato, el acuerdo se prorrogará de forma anual hasta un máximo de tres años, siempre que no ocurra alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el arrendador comunique con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato su voluntad de no renovar.
- Que el arrendatario notifique con dos meses de antelación su intención de no renovar.
¿Cuándo se puede prorrogar un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler se puede prorrogar siempre y cuando las dos partes estén de acuerdo.
Por tanto, siempre que exista intención de renovar por las dos partes, será posible prorrogar el contrato de alquiler, aunque podrÃan modificarse las condiciones si una de las dos partes lo desea.
¿Qué ocurre si en el contrato no hay un plazo determinado de duración?
Por no complicar la comprensión de este artÃculo al lector, nos remitiremos a lo que establece el artÃculo 1566 del Código Civil acerca de la figura de la tácita reconducción.
En lÃneas generales establece para aquellos contratos de arrendamiento que no tengan un plazo o duración indica que hay consentimiento del arrendador cuando:
- Al terminar el contrato el inquilino permanezca en el domicilio.
- Que durante los próximos 15 dÃas al término, no se hayan empleado los medios de notificación para mostrar nuestra disconformidad a que permanezca en la vivienda.
- Cuando no se haya requerido al inquilino.
Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler
Debido a la actual pandemia de COVID-19, los contratos se prorrogan automáticamente durante un periodo lÃmite de seis meses, con las mismas condiciones.
La prórroga extraordinaria puede aplicarse en aquellos contratos que finalicen entre el 2 de abril de 2020 y el 31 de octubre de 2021.
Si el inquilino está interesado en prorrogar el contrato, deberá solicitar esta prórroga extraordinaria al arrendador, que está obligado a aceptarla.
Esta es una de las medidas adoptadas para evitar las subidas abusivas del precio del alquiler, por la situación de especial vulnerabilidad provocada con la crisis.
¿Cómo es la rescisión de un contrato de alquiler?
La rescisión del contrato de alquiler, de forma legal, únicamente puede darse en determinadas ocasiones que vienen reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el caso de que el inquilino desee rescindir el contrato de arrendamiento, sólo podrá hacerse cuando se de alguna de estas circunstancias:
- Cuando el propietario interfiera en la vida normal del inquilino en la vivienda.
- Cuando el arrendador no realice las tareas recogidas en el contrato, tales como reparaciones del inmueble.
El inquilino podrá abandonar la vivienda una vez transcurridos seis meses desde el inicio del contrato, de lo contrario deberá pagar una indemnización de un mes por cada año restante de contrato. Además, deberá comunicarlo con una antelación mÃnima de treinta dÃas.
El arrendador podrá rescindir el contrato de alquiler cuando se incumpla alguno de los supuestos recogidos en dicho contrato.
¿Puedo subir el precio del alquiler de la vivienda?
La subida del precio del alquiler debe realizarse antes de la finalización del contrato de alquiler, siempre que las dos partes estén de acuerdo en prorrogar el acuerdo.
Además de subir el precio del alquiler, también pueden imponerse nuevas clausulas, pero debe notificarse con anterioridad ya que de lo contrario se prorrogará con las mismas condiciones.
Hay que diferenciar este concepto de la actualización de las rentas, que se actualiza anualmente, ya sea al alza o a la baja, en función del Ãndice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler.
El precio del alquiler en Barcelona está regulado. Puede que en el resto de provincias se implante un modelo similar , y habrá que ver los resultados de si prospera la preparación de contratos de alquiler, y se evita la existencia de viviendas vacÃas.
¿Qué sucede con la fianza?
La fianza dentro de los contratos de alquiler juegan un papel importante.
Se debe de tener en cuenta que con la fianza no se deben compensar la falta de pago del alquiler, sino que su cometido es cubrir desperfectos a lo largo de la vida de la duración del alquiler.
La duración mÃnima son seis meses por parte del inquilino. La redacción del contrato del alquiler en estos términos puede ser interesante estipular algún tipo de cláusula penal para aquellos supuestos en los que no se llegue al año de duración y pueda crear algún tipo de perjuicio al arrendador.
Importante tener en cuenta aquellos casos en los que se hacen reformas en la vivienda y puedan hacer insostenible la habitabilidad un mayor tiempo del necesario, causa por la que el arrendador estará obligado a devolverle la fianza correspondiente.
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La prórroga del alquiler cuando hay una sentencia de desahucio.
Tal y como indicábamos respecto de la prórroga extraordinaria por los efectos negativos del Covid 19, en aquellos casos en los que haya una resolución judicial de orden de desahucio, aquellos en los que se acredite situación personal de vulnerabilidad se están suspendiendo.
El momento idóneo es en la contestación de la demanda de desahucio, si bien es cierto, lo estamos viendo casos en los que, aún sin realizar los trámites oportunos con los servicios sociales de tu localidad, es un recurso muy utilizado por abogados especialistas en desahucios para que esa prórroga sea efectiva.
El que pueda ampliarse el plazo de duración corresponderá al Gobierno y las medidas que se vayan aprobando en estos términos.
Preguntas frecuentas sobre la prórroga en el contrato de alquiler
¿Qué es prórroga tácita del contrato de alquiler?
PodrÃamos definir la prórroga tácita como la continuación de la vigencia del contrato de arrendamiento, siguiendo la duración establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la cual, al no haber mediado resolución del contrato de arrendamiento de manera expresa, todos los términos y condiciones se mantendrán un año más.
¿Cómo se hace una prórroga de contrato de arrendamiento?
Para hacer una prórroga del contrato de arrendamiento bastarÃa con que ninguna de las partes se pronunciase acerca de la continuación de los términos y condiciones del contrato.
Este hecho dará lugar a que durante un año más surtan los mismos efectos.
¿Cuántas veces puedo prorrogar un contrato de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración máxima de los contratos para personas fÃsicas podrá llegar a ser de hasta cinco años.
Para las personas jurÃdicas la duración podrá ser hasta siete.
¿El contrato de alquiler se puede volver indefinido?              Â
En la práctica hemos visto contratos de arrendamiento, por ejemplo, que datan de fechas de 1985 en adelante, en los que era común no establecer una duración.
Este tipo de contratos se irán renovando anualmente. Hemos podido hablar en este artÃculo del concepto de tácita reconducción y puede ser perfectamente aplicable.
Al llegar a la duración máxima establecida por la Ley , tal y como indica el artÃculo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no media resolución expresa, se podrá anualmente hasta tres años más.
En resumidas cuentas, podrás prorrogar estos años y luego ya tendrÃas que preparar un nuevo contrato, por lo que el alquiler indefinido no se contempla.
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