La publicaci贸n del Real Decreto-Ley 7/2019 del 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler hace que se introduzcan modificaciones que especialmente mencionan a la duraci贸n del contrato de arrendamiento, actualizaci贸n de las rentas y plazos de preaviso, tanto por parte del arrendatario como por el arrendador, cuyas medidas entran en vigor desde este momento.
Si tienes cualquier duda al respecto, puedes contactar con nuestros abogados civiles y te atenderemos r谩pidamente.
La duraci贸n del arrendamiento.
La duraci贸n ser谩 libremente pactada entre las partes.
Si es inferior a cinco a帽os, cuando venza se prorrogar谩 por a帽o hasta alcanzar otros cinco (para las personas jur铆dicas, siete), salvo que el arrendatario avise con treinta d铆as antes del fin de contrato su intenci贸n de no renovarlo.
Los arrendamientos sin duraci贸n expl铆cita se entender谩n celebrados por un a帽o y comienzan desde que el arrendatario ocupa el inmueble.
驴Podr铆a recuperar la vivienda antes del plazo indicado si es para mi necesidad?
Ser谩 necesario, a la hora de preparar el contrato de arrendamiento, la posibilidad de no prorrogar el mismo, cuando se pueda recoger la necesidad de tener que disponer de la vivienda, sin tener que esperar聽 que transcurran cinco a帽os. Deber谩 comunicar la causa al arrendatario con dos meses de antelaci贸n a la fecha en que necesite la vivienda.
Transcurridos tres meses desde la extinci贸n del contrato, el arrendatario dispondr谩 de veinte d铆as para retornar a la vivienda por otros cinco a帽os con las mismas condiciones, y ser indemnizado de los gastos que el desalojo le haya causado; o ser indemnizado con una mensualidad por cada a帽o que quedara por cumplir hasta los cinco a帽os, exceptuando el caso que la vivienda no se ocupe por una causa mayor.
Si las partes no informan acerca de dejar u ocupar la vivienda, cuando venza el contrato o sus pr贸rrogas se prolongar谩 obligatoriamente por plazos de un a帽o, hasta alcanzar un m谩ximo de tres, excepto si el arrendatario manifiesta, con un mes de antelaci贸n, su voluntad de no renovarlo.
Si en los cinco primeros a帽os del contrato (siete para personas jur铆dicas) el arrendador est谩 en procesos聽 de retracto convencional, apertura de sustituci贸n fideicomisaria, enajenaci贸n forzosa por ejecuci贸n hipotecaria o sentencia judicial, o derecho de opci贸n a compra, el arrendatario podr谩 continuar hasta que se cumplan los cinco o siete a帽os, sin perder la facultad de no renovaci贸n del contrato.
Para contratos superiores a cinco o siete a帽os (para personas jur铆dicas), cuando hayan transcurrido dichas fechas, el derecho del arrendador puede extinguirse por las causas anteriores. Los arrendamientos durar谩n cinco a帽os.
驴C贸mo ser谩 la regulaci贸n si quiero vender mi piso o local que est谩 alquilado?
Qui茅n adquiera una vivienda arrendada quedar谩 subrogado en los derechos y obligaciones que ten铆a el arrendador durante los primero cinco a帽os de contrato (siete si fuera una persona jur铆dica), incluso cuando concurran en 茅l los requisitos que aparecen en el art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria.
Las personas en situaci贸n de vulnerabilidad, menores de edad, discapacitadas o mayores de 65 a帽os, no podr谩n renunciar a dicho derecho.
Para contratos superiores a cinco a帽os, o de siete en persona jur铆dica, el que adquiere se supedita a la duraci贸n pactada, excepto si se puede aplic谩r el art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria. Si pasara, el adquirente s贸lo tendr谩 la obligaci贸n del arrendamiento el tiempo necesario para alcanzar los cinco o siete a帽os (para personas jur铆dicas). En este caso, el enajenante indemnizar谩 al arrendatario con el equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a帽o del contrato.
Si ambos estipulan que la enajenaci贸n extingue el arrendamiento, el adquirente solamente debe soportar el arrendamiento el tiempo que reste para alcanzar los cinco a帽os de plazo.
Para arrendamientos superiores a cinco a帽os, o siete para personas jur铆dicas, las partes pueden pactar que no haya subrogaci贸n si falleciera el arrendatario.
驴Cu谩ndo podr茅 actualizar la renta del contrato de arrendamiento?
En el tiempo que dure el contrato la renta s贸lo se actualizar谩 al cumplir cada a帽o del contrato, en los t茅rminos pactados por ambas. Si lo pactan, no se aplicar谩 dicha actualizaci贸n.
Y si se pactara la actualizaci贸n de la renta, se har谩 cada a帽o teniendo en cuenta el 脥ndice de Garant铆a de Competitividad, siendo la referencia el mes correspondiente a la 煤ltima actualizaci贸n.
A煤n as铆, el incremento no puede exceder el resultado de aplicar la variaci贸n porcentual registrada por el IPC en la fecha de actualizaci贸n, teniendo como referencia el mes correspondiente al 煤ltimo 铆ndice de actualizaci贸n de contrato.
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驴C贸mo queda recogidas la realizaci贸n de obras y la posibilidad de subir la renta?
Las obras de mejora por parte del arrendador, al 聽transcurrir los cinco o siete a帽os, otorgan el derecho a elevar la renta anual descont谩ndose las subvenciones p煤blicas. Se lleva a cabo al mes siguiente a la notificaci贸n del arrendador al arrendatario, ya terminadas las obras, y deber谩n reunir los siguientes elementos:
- C谩lculos detallados.
- Copias de los documentos donde aparezca el coste de las obras.
- Las mejoras pueden hacerse desde que se inicia el contrato. 聽
驴Puedo repercutir los gastos al inquilino en el contrato de arrendamiento?
Los gastos necesarios para el sostenimiento del inmueble que no sean de la vivienda arrendada, correr谩n a cargo del arrendatario. Deber谩 constar por escrito y que el importe anual de dichos gastos sea determinado a la fecha del contrato.
Los gastos de gesti贸n inmobiliaria y de formalizaci贸n de contrato, corresponder谩n al arrendador cuando se trate de una persona jur铆dica. En este caso, la suma que el arrendatario haya de abonar (excepto los tributos) podr谩 incrementarse anualmente por acuerdo de las partes, y nunca en un porcentaje que supere el doble de la renta.
驴Qu茅 tipo de fianza habr谩 que depositar en arrendamientos de vivienda o local de negocios?
La fianza en met谩lico equivaldr谩 a una mensualidad de renta para arrendamiento de vivienda, y de dos si es para un uso distinto.
Durante los cinco primeros a帽os de duraci贸n de contrato (siete en los casos de personas jur铆dicas) no se actualiza la fianza, aunque debido a las pr贸rrogas el arrendador podr谩 exigir un incremento de la misma.
Al final del arrendamiento, el saldo en met谩lico restituido al arrendatario devengar谩 el inter茅s legal al pasar un mes desde la entrega de llaves y 茅sta no haya sido efectiva. Se podr谩 negociar otro tipo de garant铆a adicional a la fianza聽por las partes, y sin que esta pueda exceder de dos mensualidades de renta.
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