Desde el pasado 26 de mayo de 2023 entr贸 en vigor la nueva ley de vivienda (12/2023), y entre otros objetivos se marca regular los derechos y deberes de los ciudadanos en relaci贸n con la vivienda.
Siempre que se entra a regular aspectos cotidianos de la vida, se presentan espacios procesales que dan lugar a muchas interpretaciones, y en algunas ocasiones, requisitos de obligado cumplimiento que podr铆an ser son dif铆ciles o imposibles de cumplir (al menos temporalmente).
Ahora, los abogados especialistas en desahucios nos encontramos con los nuevos requisitos, que vienen introducidos en la Disposici贸n final quinta, y que vienen a modificar circunstancias de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que debemos de tener en cuenta antes de tramitar cualquier demanda o futuro juicio de desahucio.
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驴En que casos de desahucio se presentan estas obligaciones seg煤n la modificaci贸n de la Ley de la Vivienda?
Para poder apreciar estas modificaciones tenemos que observar, tanto lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Civil como la nueva Ley de Vivienda.
Si vamos a iniciar un procedimiento como los que detallamos a continuaci贸n, tanto abogado como propietarios del (los) inmueble/s, tendr谩n que cumplir con los nuevos requisitos.
Esta regulaci贸n incidir谩 en los procedimientos de juicio de desahucio que versen sobre:
- Desahucio por falta de pago, y adem谩s, reclamaci贸n de cantidad.
- Desahucio en precario.
- Tutela sumaria, donde incluir铆amos los casos de ocupaci贸n ilegal.
- Los que soliciten la ejecuci贸n de sus derechos que est茅n inscritos en el Registro de la Propiedad.
聽驴Cu谩les son los requisitos para presentar demanda de desahucio que debo cumplir tras entrada en vigor la Ley de vivienda?
Ahora, a las demandas que se interpongan, deber谩 acompa帽arlas el siguiente contenido:
- Indicaci贸n si es la vivienda habitual de la persona ocupante.
- Indicaci贸n si es gran tenedor o no el propietario que ejercita la acci贸n. En este extremo, se nos insta a acreditar con la demanda certificaci贸n del Registro de la Propiedad en el que conste la relaci贸n de propiedades.
- Si estamos en casos, en los que nuestros clientes son grandes tenedores, informar si el inquilino/ocupante es considerada una persona vulnerable.
Se considerar谩 gran tenedor a la persona f铆sica o jur铆dica que tenga m谩s de 10 propiedades (excluyendo garajes y trasteros) o 5 en zonas del mismo 谩mbito.
Podr铆amos indicar que personas vulnerables son aquellas a las que se les haya aplicado un EERTE, deducida la jornada por cuidados, que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM, que los pagos del alquiler, agua corriente, suministros supongan m谩s del 35%, etc.
La certificaci贸n del Registro de la Propiedad para acreditar el n煤mero de vivienda que tiene el propietario inscrito.
Debemos de indicar, que la Ley ya est谩 en vigor y que se est谩n despachando las primeras demandas de desahucio tras la aprobaci贸n de la nueva ley de la vivienda.
El primer problema que nos estamos encontrando es cumplir con la aportaci贸n del certificado del Registro de la Propiedad para detallar todos los bienes que tiene el propietario. Ese documento, como tal, no existe.
Si bien es cierto, en alg煤n comunicado, se ha podido ver que el Registro de la Propiedad est谩 trabajando en la confecci贸n de un modelo para cumplir con lo dispuesto por la Ley.
Bien, pero entonces鈥β縌u茅 podemos hacer hasta que llegue ese momento para cumplir con lo dispuesto por la Ley y que los letrados de la administraci贸n de justicia, una vez nos requieran que subsanemos, podamos dar cumplimiento?
En este punto, exponemos algunas posibles soluciones, como ser铆a aportar:
- Nota de Localizaci贸n.
- Fichero de 铆ndices.
- Certificado de propiedades del catastro.
Soluciones eficaces en clave legal. Para los que quieren que su asunto sea analizado de manera personalizada y encontrar diferentes escenarios para resolverlo. 
Aunque la Nota de Localizaci贸n no cumple con lo dispuesto por la norma, el Fichero de 铆ndices nos podr铆a decir en qu茅 Registros aparecen bienes, y acto seguido, acudir registro por registro a solicitar las notas.
Para que nos entendamos, y en algunos casos, un trabajo muy, muy laborioso.
De igual forma la ficha de 铆ndices no nos indica el tipo de finca qu茅 es, pero otro asunto que debemos de tener en cuenta, qu茅 ocurre con los bienes que nos est谩n inscritos en el Registro de la Propiedad por los motivos que sean. Por ejemplo, herencias que no se han tramitado ni inscritos los inmuebles en el Registro.
Evidentemente, esto 煤ltimo no es un problema de la norma, sino casu铆stica que nos hemos encontrado en el Despacho.
El certificado de propiedades del catastro bien podr铆a acreditar la existencia de los bienes.
As铆 las cosas, la tramitaci贸n de un procedimiento judicial de desahucio se complica sobremanera.
Confiamos que en la medida de lo posible vayamos viendo luz a la mejor manera de poder tramitar las reclamaciones de nuestros clientes.
El lanzamiento de desahucio tras la nueva ley de vivienda
En este aspecto, entendemos que no hay mucha modificaci贸n, ya que se establece que las resoluciones judiciales (cualesquiera) que tengan como objeto se帽alar d铆a y hora para el desalojo o lanzamiento de la vivienda tras decretarse el desahucio, debe de contener d铆a y hora exacta.
Este punto es llamativo ya que, aunque en principio los lanzamientos se hacen en d铆a y hora, qu茅 ocurr铆a si por cualquier circunstancia (o la m谩s com煤n, exceso de se帽alamientos por parte de la Comisi贸n Judicial) se retrasa. 驴Se podr铆a suspender ese lanzamiento y fijar nueva fecha y hora?
Estamos hablado de interpretaciones procesales que en la pr谩ctica podr铆a dar lugar a muchos perjuicios.
驴Hay posibilidad de acto de conciliaci贸n en el caso de que sea la vivienda habitual del inquilino?
Este es otro de los procesos, que a nuestra interpretaci贸n, perjudicar谩 sobremanera a los propietarios que se vean perjudicados de la situaci贸n arrendaticia.
En este caso, siempre que sea vivienda habitual, se dar谩 la posibilidad a los inquilinos de acudir a un acto de conciliaci贸n civil.
Aqu铆 es donde vemos, muchos claroscuros. Ya tenemos que contar que exista en materia de vivienda en dicha administraci贸n, un procedimiento espec铆fico para ello.
Entendemos que la negociaci贸n extrajudicial que hacen los abogados para evitar un desahucio, y especialmente a efectos de enervaci贸n, deber铆a de ser suficiente para dar esa posibilidad.
Otras circunstancias, lo que vendr铆a a justificar en un af谩n dilatorio a帽adido, al que sufren los propietarios por las demoras judiciales a la hora de tramitar los expedientes.
Conclusiones
Como puede observarse, se evidencia que esta ley tiene un claro beneficiario. Que han cambiado las reglas procesales del procedimiento, y que de momento, tenemos que ir adapt谩ndonos los abogados a las circunstancias seg煤n nos sea confiada la labor por parte de nuestros clientes.
Seg煤n vayamos teniendo noticias iremos actualizando este interesante caso. Mientras tanto, cualquier aclaraci贸n que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.
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