Conocer cómo se desarrolla un juicio de desahucio es una necesidad para aquellos propietarios que quieren iniciar acciones legales contra sus inquilinos, especialmente, ante la falta de pago del alquiler.
Este punto es importantÃsimo, especialmente porque el cliente debe de conocer todas las fases del proceso antes de contratar a un abogado.
Pero además, desde el punto de vista humano es un asunto de principios fundamentales y debemos de valorar todas las opciones intermedias en aras a evitar este tipo de juicios.
Por este motivo, nuestros abogados especialistas en desahucios te traen las principales cuestiones sobre el juicio de desahucio, bien para asesorar a los arrendadores sobre los pasos judiciales, como a los inquilinos de sus derechos y soluciones.
Desde que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023 la nueva Ley de Vivienda, te recomendamos que puedas echar un vistazo a los problemas que nos estamos encontrando en estos primeros meses de interposición de demandas de desahucio.
¿Qué es un juicio de desahucio?
El juicio de desahucio se encuentra regulado en el artÃculo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y su objetivo es controlar el procesamiento judicial en el ámbito de desahucio.
Se trata de un procedimiento que permite al arrendador de un inmueble recuperar inmediatamente dicho inmueble, siempre y cuando el inquilino no abone las rentas correspondientes acordadas en el contrato.
Este proceso se puede llevar a cabo independientemente de cuál sea la causa del impago de las rentas.
La resolución del contrato no podrás hacerla solo por impago de rentas, sino que tendrás que acudir a un procedimiento judicial para solicitarlo.
Requisitos para el juicio de desahucio
Para que se pueda iniciar un juicio de desahucio es necesario que existan los siguientes supuestos:
- El requisito principal para que tenga lugar un juicio de desahucio es que el inquilino de un arrendamiento no abone al arrendador las rentas acordadas, asà como si carece de contrato o incumple el mismo.
- En cuanto al juicio, al tratarse de un proceso por razón de materia, es necesario que intervenga un abogado y un procurador en el juicio.
- También hay que tener en cuenta otros aspectos como la cuantÃa de las rentas que el inquilino no ha abonado.
Juicio de desahucio por falta de pago
El juicio de desahucio por falta de pago de las rentas es uno de los más frecuentes.
Se produce cuando el inquilino no paga las rentas o cantidades asimiladas.
En este caso, el arrendador puede iniciar un juicio de desahucio con el objetivo de recuperar inmediatamente el inmueble, pudiendo también solicitar el pago de las rentas adeudadas.
En Garón presentamos una demanda por los dos conceptos, lo que facilita el que se pueda reclamar para evitar mayores gastos al cliente.
Juicio de desahucio por terminación de contrato por precario o sin contrato.
El juicio de desahucio también puede llevarse a cabo cuando finaliza el contrato de un arrendamiento y el inquilino se niega a abandonar el inmueble.
El objetivo del juicio es recuperar el inmueble ya que el inquilino no abona rentas y carece de contrato.
En este tipo de asuntos, no solo se le pide judicialmente el importe de las rentas como si existiese contrato, sino además, todos los daños y perjuicios que supone el evitar que los propietarios puedan poner en arrendamiento de nuevo el inmueble.
Importante dejar reseñado la importancia de un perito caligráfico en determinados casos que haya documentos manuscritos.
El objetivo del juicio cuando el inquilino carece de contrato de arrendamiento es recuperar cuanto antes el inmueble, ya que el responsable no paga renta alguna.
Con el estado de alarma se están flexibilizando las medidas a efectos de desalojo o lanzamiento.
Otra forma de conocer los riesgos y la opción más beneficiosa.
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Reclamación de rentas en el Juicio de desahucio
El arrendador de un inmueble puede iniciar un juicio de desahucio contra el inquilino persiguiendo uno de los siguientes supuestos:
- Recuperar de forma inmediata el inmueble y, posteriormente reclamar las rentas.
- Recuperar el inmueble y solicitar las deudas pendientes al inquilino al mismo tiempo.
Desahucio por subarrendamiento
El subarrendamiento constituye un apartado especial dentro del juicio de desahucio.
Aquel que subarriende un inmueble puede ser vÃctima de desahucio ya que desobedece lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Aquà puedes leer un caso de éxito de este despacho al enterarse nuestra cliente que se comercializaba con su vivienda subarrendada por Airbnb sin consentimiento del propietario.
¿Es necesario abogado y procurador en un juicio de desahucio?
Como hemos comentado anteriormente, en el juicio de desahucio es necesario un abogado y un procurador ya que se trata de un juicio verbal de carácter especial.
En muchas ocasiones vemos que los juicios de desahucio se tratan otras cuestiones. La más común es la que hace referencia a la condonación o compensación de deudas por cualquier motivo.
Indicar que este este tipo de juicios se discute si cumple o incumple, es decir, si paga o no la renta.
¿Cuánto tarda un juicio de desahucio?
En este punto nos gustarÃa indicar que se puede evitar un juicio de desahucio.
En una de nuestras entradas anteriores hablamos de la enervación al desahucio que es la posibilidad de que el inquilino de tu vivienda o local comercial pueda ponerse al dÃa con los pagos, lo que evitarÃa el juicio.
En cuanto a la duración del juicio de desahucio, dependerá del caso concreto. Sin embargo, suele tener una duración  mÃnima de seis meses desde el inicio del procesamiento.
Llamamos la atención en los conocidos desahucios express o rápidos. No son ni una cosa ni otra, y según nuestra experiencia nos vamos fácilmente a tres-cuatro meses ( en el mejor de los escenarios).
Soluciones eficaces en clave legal.
Para los que quieren que su asunto sea analizado de manera personalizada y encontrar diferentes escenarios para resolverlo.
¿Cómo se desarrolla un juicio de desahucio?
El juicio de desahucio comienza interponiendo una demanda al inquilino, siempre y cuando cumpla con los requisitos. Esta demanda será notificada al inquilino junto con la citación de juicio.
Uno de los servicios que nos solicitan los clientes es que la demanda se le pueda entregar al inquilino en mano. Con esta medida estarÃamos ganando entre 1-1,5 mes de lo que tarda un desahucio.
El siguiente paso es la celebración del juicio y la posterior resolución del Juez o Tribunal.
A modo de resumen, el juicio se desarrolla siguiendo el siguiente esquema:
- Nos dan turno a los abogados para formular alegaciones.
- Si no hay más que alegar se pasa a la práctica de la prueba, y especialmente con los interrogatorios.
- Los interrogatorios comienzan con el demandado, seguido del demandante; y por último testigos.
- Si no hay más pruebas, los abogados formularán conclusiones al caso.
Dependiendo del juzgado que conozca de nuestro asunto tendremos más tarde o más temprano la correspondiente sentencia.
¿Cómo serÃa el juicio de desahucio contra el avalista?
La función del avalista en un contrato de arrendamiento es la de asegurar y garantizar el pago de las rentas o cantidades asimiladas.
Cuando está presente esta figura y existe una falta de pago de las rentas, el arrendador deberá, previamente, requerir al avalista la falta de pago para poder iniciar un juicio de desahucio.
Por tanto, sin este requerimiento al avalista no se podrá iniciar el procesamiento judicial.
Aunque técnicamente no se les puede considerar como avalista, en aquellos contratos de arrendamiento en los que figuren dos personas, la reclamación de las rentas (además del desahucio) será solidaria.
Una reclamación solidaria quiere decir que se les reclama a las partes que figuren en el contrato, con independencia de quién abone lo adeudado.
A la hora de preparar un contrato de arrendamiento siempre recomendada esta opción.
Costas tras ganar un juicio de desahucio
Si has sido partÃcipe de un juicio de desahucio, a pesar de que la sentencia haya sido favorable, deberás abonar las tasas correspondientes al abogado y procurador (o al menos, adelantarlas).
Lo decimos en las reuniones con nuestros clientes, para nosotros lo más importante es que puedas recuperar la propiedad en el menor tiempo posible.
Si para ello hay que hacer algún tipo de condonación de deuda, será recomendable. La decisión sobre los acuerdos siempre es del cliente.
Preocupa mucho el concepto de insolvente. Bien, es un escenario que no podemos garantizar, pero si es cierto que en ocasiones, teniendo esta situación, con el paso del tiempo se ha podido embargar bienes.
¿Qué sucede si no voy al interrogatorio en el juicio de desahucio?
Una vez iniciado el juicio de desahucio y, habiendo sido citado al inquilino, este puede ser sometido a un interrogatorio por parte del abogado.
En caso de que el inquilino se ausente, siguiendo la ficta confessio, el Juez podrá considerar confeso de los hechos a la persona arrendada.
Recuerda que en este caso lo que importa es acreditar si se pagan las rentas o no. Es un tipo de juicio especial por la materia.
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No somos ajenos a la concienciación social que supone este tipo de procedimientos y siempre atentos a dar soluciones a situaciones de especial vulnerabilidad. Por este motivo, tratamos esta casuÃstica desde un componente emocional fuerte, con el fin de que todas las partes resulten lo menos perjudicadas.
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