El desahucio por impago de alquiler es un problema tan habitual como perjudicial para los arrendadores, y como en todo negocio donde hay un mÃnimo de riesgo, siempre que el inquilino deje de pagar las rentas, le supondrá un perjuicio económico de importante consideración.
Ese perjuicio económico al que hacemos mención es el traducido en el coste de oportunidad de poder tener esa vivienda o local de negocio en alquiler o venta durante el tiempo que dure el “juicio de desahucioâ€.
Para el artÃculo en cuestión, nos centraremos en la problemática legal del contrato de arrendamiento de local comercial a una empresa y que por cuestiones económicas entra en concurso de acreedores.
¿No sabes cómo echar a un inquilino que no paga el alquiler de local de negocios?
LOS EFECTOS DEL DESAHUCIO Y DEL CONCURSO DE ACREEDORES.
Es frecuente que los arrendadores, cuando dejan de percibir la renta durante varios meses, estén expectantes ante una previsible situación de insolvencia por parte de la sociedad arrendataria, y decidan acudir a la jurisdicción civil para la reclamación de dichos impagos, asà como solicitar la ejecución del lanzamiento sobre un bien de su patrimonio y que el mismo se encuentra retenido.Â
[piopialo ] Al impago de dos meses de renta consecutivos extreme las medidas oportunas, ya que puede que la empresa vaya a solicitar concurso de acreedores.[/piopialo]
Debemos de identificar dos fases dentro del procedimiento de desahucio:
1ª) La previsible situación de empresa insolvente;
2ª) La declaración de empresa en concurso de acreedores voluntario y publicación en el BOE.
Mientras dicha declaración de concurso no haya sido resuelta por un Juez, todas las actuaciones en vÃa civil tendrán eficacia y surtirán efectos contra la sociedad deudora.
Pasos para reclamar el impago del alquiler a la empresa.
La reclamación podrá hacerse por cualquier medio que acredite su voluntad de llegar a un acuerdo y evitar un procedimiento judicial, acordando un plazo para que la empresa actualice y liquide la deuda que mantiene con el arrendador.
Esta acción se llama enervación y es obligatoria antes de iniciar cualquier tipo de desahucio por impago.
El tiempo que establece la Ley es de un mes. Una vez transcurrido el plazo de enervación, ya puede presentar la correspondiente demanda de desahucio. Será obligatoria la intervención de abogado y procurador en el desahucio.
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¿Qué tienen que pedir sus abogados para el desahucio de una empresa antes de entrar en concurso de acreedores?
Hablamos no sólo de la resolución del propio contrato de arrendamiento, sino además, de la condena al pago de las rentas atrasadas, intereses y costas, asà como el señalamiento para procederse al lanzamiento de las instalaciones que fueron objeto del contrato.
¿En qué consiste el lanzamiento del arrendatario?
En el procedimiento judicial de desahucio, independientemente de que sea un arrendamiento a particular o empresa, el lanzamiento es aquella acción, previamente solicitada por su abogado experto en desahucios y resuelta judicialmente, en la que se les requiere a los actuales ocupantes del piso o local para que abandonen el mismo en una fecha determinada (según agenda del Juzgado).
A ese acto acudirá la comisión judicial y nuestro procurador. En el supuesto de que se encuentren en la vivienda o local, se llamará a la puerta para que abandonen inmediatamente las instalaciones y en caso contrario, intervendrán los agentes de la autoridad.
¿Qué ocurre cuando el procedimiento de desahucio ha sido resuelto por la jurisdicción civil, se han visto estimadas nuestras pretensiones anteriormente señaladas, y se declara la situación de concurso de acreedores de la mercantil ejecutada?
La jurisprudencia constante en este asunto resuelve, que el lanzamiento de la deudora del local objeto del contrato de arrendamiento, no afecta al patrimonio de la concursada.
Ello se sostiene de conformidad con el artÃculo 8.3 LC al pretenderse que la ejecución de una sentencia firme que impone el lanzamiento de la concursada del local que tenga arrendado, lo que hace es resolver el contrato de arrendamiento que la deudora tenÃa suscrito, extinguir jurÃdicamente aquel derecho de uso, inexistente por tanto tras la firmeza del tÃtulo judicial y, por supuesto, en el momento de instar el lanzamiento.
La extinción de este derecho es la que justifica precisamente el despacho de la ejecución.
Dicha actuación parece más que razonable atendiendo al caso, que de suspenderse el procedimiento, estarÃamos privando al autentico titular del bien al uso y disfrute del mismo, quien no tiene responsabilidad sobre el estado de solvencia que presenta la sociedad concursada y ha visto perjudicado sus intereses.
Todos aquellos derechos económicos que cargan sobre la empresa en concurso, deberán de formar parte de los créditos contra la masa, para que en el mejor de los supuestos, la entidad concursada, plantee un convenio y pueda estabilizar su presente y delicada situación económica.
VENTAJAS y DESVENTAJAS DE PRESENTAR UN DESAHUCIO.
Arrendador: Como hemos indicado anteriormente, el coste de oportunidad desde el punto de vista económico, tanto por el impago de rentas como por el tiempo de no poder poner en alquiler la vivienda o local.
A ello, hay que sumarle las tarifas de abogados y procuradores, ya que es un requisito que viene por Ley para iniciar un juicio de desahucio.
Arrendatario: Ante una posible situación de empresa insolvente, en la práctica habitual se dejan de pagar las rentas de todo tipo, esperando la designación de un administrador concursal.
Lo normal es hacer una lista detallada de todos los ingresos y gastos, se estudia la viabilidad de la empresa y posteriormente se procede a solicitar el concurso de acreedores voluntario.
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