Tenemos que partir de la base del sentido literal que se le da por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, y es que la fianza en los contratos de arrendamiento es obligatoria.
Recomendamos visitar nuestra anterior entrada sobre los problemas legales del contrato de alquiler.
La finalidad que se le da a la fianza por alquiler de vivienda o de local comercial es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones, como por ejemplo, las que hacen menci贸n a la conservaci贸n, da帽os en la vivienda o local, restituci贸n de la posesi贸n, rentas por el arrendatario debidas legalmente por contrato, etc.聽
Nuestros abogados en Madrid聽se帽alan que el juego es el siguiente: para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, otorga, en su caso, al arrendador, el derecho a imputar su importe a la obligaci贸n que aqu茅l incumpli贸, y, al arrendatario, en el supuesto de que cumpliera sus obligaciones, el derecho a exigir del arrendador la devoluci贸n de una cantidad de dinero equivalente a la suma entregada.
La fianza responde de los posibles da帽os y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido.
FIANZA ALQUILER VIVIENDA Y LOCAL COMERCIAL.聽
La Ley de Arrendamientos Urbano dispone que el importe en concepto de fianza sea en met谩lico. La fianza por alquiler de vivienda ser谩 el equivalente a un mes de renta.
Por otro lado, la fianza del alquiler de local comercial, o como dice la Ley, para uso distinto de vivienda, ser谩 el equivalente a dos meses.
Recordar que si estamos en la Comunidad de Madrid, el dep贸sito de las fianzas por arrendamiento de local comercial聽no estar谩 sujeta ni a IVA ni retenciones. 脷nicamente lo correspondiente a las dos mensualidades de renta.
驴Se puede actualizar el importe de la fianza?
La Ley hace una reserva en este aspecto y dispone que no ser谩 posible actualizar el importe de la fianza durante un periodo m铆nimo de tres a帽os. Por lo tanto, quedar谩 sujeto a los pactos que acuerden tanto arrendador como arrendatario.
PLAZO DEVOLUCI脫N FIANZA DE ARRENDAMIENTO.
Tambi茅n la Ley de Arrendamientos Urbanos hace menci贸n a este extremo, y establece que el plazo de un mes para la devoluci贸n de la fianza por alquiler desde la entrega de las llaves.
Este punto es interesante, ya que debemos conocer que en caso de incumplimiento de ese mes para la devoluci贸n de la fianza se podr谩n generar intereses que pueden ser reclamados por el arrendatario mediante el oportuno (aunque no obligado) requerimiento de devoluci贸n de la fianza por arrendamiento.
Transcurrido el plazo de devoluci贸n de la fianza por el arrendamiento, el arrendador no puede de manera unilateral retener la fianza para aplicarla a pagos 鈥estimados鈥 que le puedan deber al mismo al finalizar el contrato de arrendamiento, ya que hemos dicho que es una garant铆a que se aplica exclusivamente para el pago de rentas o cantidades adeudadas consecuencia de la reparaci贸n de da帽os causados por el arrendatario.
Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del inter茅s legal de manera autom谩tica, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.
驴Me pueden exigir otras garant铆as en el contrato de arrendamiento?
Debido a los evidentes problemas que se pueden derivar del contrato de alquiler o arrendamiento, como por ejemplo, dejar de pagar las rentas, la negativa a abandonar el piso hasta que no haya una resoluci贸n judicial, etc, est谩 provocando que los propietarios de las viviendas y locales comerciales tengan que recurrir a otros medios para garantizarse el importe de las rentas del alquiler: contratos de trabajo indefinido, 煤ltimas n贸minas, aval bancario, etc.
DEVOLUCI脫N FIANZA ALQUILER: DESPERFECTOS.
Pero, 驴qu茅 ocurre cuando se pide devolver la fianza del alquiler cuando hay desperfectos? Que inevitablemente, y sobre todo, cuando estemos en alg煤n procedimiento judicial habr谩 que analizar dos momentos:
-El estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador.
-El estado que presenta vivienda o local comercial en el momento de la devoluci贸n.
Respecto del estado de la vivienda hay que estar a lo que dispone el contrato de arrendamiento, ya que se presupone que el arrendatario recibe la vivienda en buen estado, salvo que se pruebe lo contrario.
Se viene dictando por los tribunales que el deterioro o p茅rdida se produce por culpa del arrendatario, qui茅n deber谩 acreditar su ausencia de culpa.
驴C贸mo se puede acreditar?
Los medios m谩s recurridos y especialmente recomendados por nuestros abogados es la aportaci贸n de un inventario y de fotograf铆as al momento de la firma del contrato de arrendamiento.
Las fotograf铆as son el mejor modo de acreditar el estado anterior y posterior de entrega, y una de las m谩s eficaces maneras de acreditar cualquier tipo de desperfecto que obligue a no devolver la fianza de alquiler o local comercial.
La fianza no puede atribuirse a peque帽os desperfectos que sean consecuencia del uso normal de una vivienda(decoloraci贸n de pintura etc.).
Nos ha gustado mucho la aportaci贸n que se hace desde el blog de Fotocasa respecto a los motivos que pueden hacer perder la fianza de un piso de alquiler, y resumimos los siguientes:
-Si no se deja la vivienda tal y como se dej贸.
-Si, finalizado el contrato, hay da帽os en el inmueble.
-Si, el inquilino abandona la vivienda antes de la terminaci贸n del contrato.
-Si ha dejado de pagar alguna cuota del alquiler.
FIANZAS DE ARRENDAMIENTO: COMUNIDAD DE MADRID
No olvidemos el car谩cter de garant铆a que tiene la fianza en los contratos de arrendamientos. En la Comunidad de Madrid el dep贸sito de fianzas ser谩 obligatorio para el arrendador, subarrendador y empresas. Dicha garant铆a se depositar谩 en met谩lico y la ventaja es que no generar谩 intereses.
驴D贸nde se puede depositar las fianzas de arrendamiento?
Se podr谩n realizar en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Informaci贸n de Vivienda P煤blica.
El ingreso de las fianzas del arrendamiento se depositar谩 mediante ingreso bancario y dentro de los 30 primeros d铆as h谩biles desde la celebraci贸n del contrato de arrendamiento. Para la devoluci贸n de la fianza del alquiler ser谩 el mismo plazo desde su solicitud y mediante transferencia bancaria, prescribiendo el derecho a pedir la devoluci贸n de la fianza al t茅rmino de 5 a帽os.
驴A qu茅 tipo de contratos afectan?
El dep贸sito de fianzas de arrendamientos ser谩 obligatorio para contratos de arrendamiento de vivienda; contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda; Subarriendos parciales de fincas urbanas ; Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda; Arrendamientos de industria o negocio que impliquen tambi茅n la cesi贸n de uso de fincas urbanas ; Contratos o p贸lizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telef贸nicos) a fincas urbanas;
驴Me pueden llegar a sancionar por no depositar la fianza del arrendamiento de alquiler?
S铆, as铆 lo establece la legislaci贸n en materia de dep贸sito de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid, pudiendo iniciar procedimientos sancionadores que multas que pueden oscilar, y en concreto por no depositar el importe de la fianza del arrendamiento, por importe del 26% al 50% del importe de la fianza.
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