La daci贸n en pago de la vivienda habitual siempre ha sido un recurso interesante para aquellos prestatarios que no pueden hacer frente al pago de las cuotas el pr茅stamo hipotecario que dio origen a que se pudiera acceder a la compra.
Pero en este extremo es importante que el cliente tenga en cuenta que ofrecer daci贸n en pago de hipoteca tiene mucho que ver con la tasaci贸n que se pueda hacer, su valoraci贸n, y la deuda pendiente de pago.
Nuestros abogados procesalistas exponen algunas situaciones frecuentes que podr铆an presentarse con esta alternativa de pago, tanto desde el punto de vista civil como fiscal, as铆 que te recomendamos sigas leyendo esta noticia.
驴Qu茅 es la daci贸n en pago?
La daci贸n en pago es un acto que consiste en entregar un bien como compensaci贸n para poner fin a la deuda existente entre el acreedor y el deudor.
Es decir, la daci贸n en pago permite saldar una deuda sin abonar la misma directamente, sino entregando a la otra parte un bien previamente acordado que no coincide con el original.
Por tanto, es una opci贸n 煤til tanto para el acreedor, que recibe la compensaci贸n, como para el deudor, que ve resuelta su deuda.
La daci贸n en pago es el negocio jur铆dico por el que deudor y el acreedor pactan que el pago se realice con una prestaci贸n distinta de la que era objeto de la obligaci贸n, consistente en la entrega de un bien (vivienda).
驴Cu谩ndo existe daci贸n en pago?
A continuaci贸n, analizaremos los requisitos fundamentales que han de darse para que exista esta compensaci贸n en pago:
- Debe existir una deuda entre las dos partes, que no puede ser satisfecha.
- Debe haberse pactado la daci贸n en pago, acord谩ndose el bien que deber谩 cederse como compensaci贸n en caso de que no se pueda satisfacer la deuda.
- El deudor no puede abonar la deuda inicial.
驴C贸mo se hace?
La daci贸n en pago puede realizarse cuando un deudor se encuentra incapaz para responder ante una deuda contra铆da con el acreedor, y en el contrato de deuda aparece estipulada esta alternativa.
En tal caso, el deudor deber谩 saldar la deuda cediendo el bien o bienes acordados en el contrato para poder satisfacer la deuda con el acreedor.
Antes de valorar ofrecer la daci贸n en pago ser铆a conveniente la posibilidad de restructurar las deudas.
La forma habitual es que te pongas en contacto con la entidad bancaria y/o financiera para hacer tal ofrecimiento. Hoy en d铆a, en las firmas de hipotecas en notaria ya te avisan de los efectos que supone la daci贸n en pago.
驴Cu谩nto tiempo tardan en conceder la daci贸n en pago?
Cuando solicitas la daci贸n en pago para cancelar la hipoteca pendiente de una vivienda, esta debe ser negociada con el banco, y dispone de un plazo para ser aceptada o denegada que oscila entre los tres y seis meses.
En caso de que ya haya sido pactado en el contrato, este proceso es mucho m谩s breve.
驴Qu茅 pasa si no pago la hipoteca de mi casa?
En caso de que no puedas pagar la hipoteca de tu casa, la cuant铆a pendiente podr谩 ser compensada de otra forma.
Esto te permite entregar la vivienda al banco, a cambio de poner fin a las deudas de hipoteca pendientes.
Para poder llevar a cabo esto ser谩 necesario acordar el contrato de daci贸n en pago con el banco, siempre y cuando se cumplan los requisitos m铆nimos exigidos en el C贸digo de Buenas Pr谩cticas.
Aunque hemos podido tratarlo en alguna entrada anterior, podemos poner el caso en que la hipoteca si se est谩 pagando por parte del otro/a co-titular pero no se pague la mitad de su hipoteca que le corresponder铆a al otro. Y, por otro lado, podemos encontrar como otra soluci贸n la extinci贸n de condominio. En este punto tendremos que ver las facilidades que suele dar el banco, ya que, dependiendo de la solvencia econ贸mica, contrato de trabajo, etc, suelen hacer una ampliaci贸n de la hipoteca o bien te exigen que haya un avalista solvente.
Otra forma de conocer los riesgos y la opci贸n m谩s beneficiosa.
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驴C贸mo salir de un cr茅dito hipotecario?
Existen distintas formas para resolver un cr茅dito hipotecario y, sin duda, la daci贸n en pago es una de las m谩s r谩pidas cuando no puedes satisfacer tus deudas.
Para ello, debe acordarse en el contrato del cr茅dito hipotecario, o bien ser negociado a posteriori.
Este recurso permitir铆a poner fin a un cr茅dito hipotecario entregando el inmueble hipotecado en caso de que no se puedan satisfacer las deudas.
驴Qu茅 pasa cu谩ndo el banco te quita la casa en ejecuci贸n hipotecaria?
Cuando el banco te quita la casa por el impago de cuotas en ejecuci贸n hipotecaria, debes seguir pagando la deuda pendiente en determinados casos.
Por ello, existen diferentes recursos como la Ley de Segunda Oportunidad y la daci贸n en pago que te permiten poner fin a estas deudas.
La daci贸n en pago y el IRPF. 驴Existen ganancias patrimoniales?
En aquellos casos en los que se entrega la vivienda como compensaci贸n a la deuda a un banco acreedor, se plantea en ocasiones la duda de qu茅 impuestos tengo que pagar por hacer la daci贸n en pago.
Para ir al grano, aqu铆 se plantea la posibilidad de aplicarse la exenci贸n de la daci贸n en pago al impuesto sobre la renta (IRPF).
En este sentido, el art铆culo 33.4 de la LIRPF establece que con ocasi贸n de la daci贸n en pago de la vivienda habitual del deuda para la cancelaci贸n de deudas garantizadas con hipoteca y que recaigan sobre la misma, estar谩n exentas las ganancias patrimoniales, cuando se haga para el pago de la deuda con entidad de cr茅dito que se ocupan de tramitar concesi贸n de cr茅ditos o pr茅stamos.
Es importante que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes en cuant铆a suficiente para pagar la deuda y evitar enajenar la vivienda.
En estos casos estar谩 exenta del IRPF la daci贸n en pago.
Opini贸n de nuestros abogados sobre la daci贸n en pago.
Aunque a priori esta posible soluci贸n sea interesante y/o 煤nica manera de poder solventar la dif铆cil situaci贸n econ贸mica, ser铆a interesante analizar otros puntos, como por ejemplo, negociaci贸n extrajudicial, condonaci贸n de deuda, pagos aplazados e incluso la posibilidad de vender el piso.
Esta 煤ltima opci贸n puede resultar muy interesante, m谩xime si tenemos en cuenta de que en un procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria se puede llegar a perder la casa. No ser铆a descabellado ver otras alternativas de sacar rentabilidad a la operaci贸n y bien, ver si se puede liquidar toda la deuda, o estar en una situaci贸n mejor que la daci贸n en pago.
Para cualquier aclaraci贸n que puedas necesitar como resultado de la lectura de este art铆culo, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.
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